El proceso de cierre en Florida, paso a paso

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En cuanto le aceptan la oferta, empieza a correr un reloj. Casi todo lo que sale mal en una compra en Florida sale mal porque alguien se pasó de una fecha en ese reloj — no por nada dramático.

El contrato y el depósito

La mayoría de las operaciones residenciales aquí usan un contrato estándar de Florida, normalmente el formato “AS IS” con derecho a inspeccionar. “AS IS” suena alarmante y no lo es: significa que el vendedor no está obligado a hacer reparaciones, pero usted igual tiene su período de inspección y puede retirarse dentro de él.

Su depósito en garantía va a la compañía de título o al agente de cierre que nombra el contrato, no al vendedor. Que ese dinero llegue a tiempo es la primera fecha del reloj.

El período de inspección

Es la ventana más importante de toda la transacción. Dentro de ella usted puede inspeccionar lo que quiera y, en un contrato AS IS, cancelar por cualquier motivo o sin motivo y recuperar su depósito.

Úsela completa. Una inspección general, y después lo que esa inspección le diga que hay que mirar más de cerca — techo, aire acondicionado, plomería, panel eléctrico, y en el agua, el seawall, el muelle y el elevador.

Este es también el momento de pedir las cotizaciones de seguro. Lo pongo aquí a propósito. Si la prima va a romper el trato, usted quiere saberlo mientras todavía puede retirarse.

Si va a pedir reparaciones o un crédito, es ahora. Cuando se cierra el período, su fuerza para negociar prácticamente desaparece.

Financiamiento, tasación y título, todo en paralelo

Mientras usted inspecciona, su prestamista trabaja. La tasación importa: si sale por debajo del precio del contrato, el banco presta sobre el número más bajo y la diferencia hay que resolverla — renegociando, poniendo efectivo, o terminando el trato.

Al mismo tiempo la compañía de título investiga el título y prepara el compromiso (title commitment). Están buscando gravámenes, impuestos sin pagar, permisos abiertos, servidumbres, problemas de linderos. Los permisos abiertos son muy comunes en casas antiguas de Florida donde se hizo un trabajo y nunca se cerró el permiso.

Lea el title commitment cuando llegue. Es aburrido y es donde los problemas aparecen primero.

Recorrido final y cierre

Poco antes del cierre usted recorre la propiedad otra vez. Está verificando que esté en las condiciones acordadas, que lo que se suponía que quedaba siga ahí, y que las reparaciones acordadas se hicieron.

En el cierre usted firma, se mueven los fondos y se registra la escritura. En Florida los cierres normalmente los maneja una compañía de título o un abogado de cierre, y muchas veces se pueden hacer a distancia si usted está fuera del estado — conviene arreglarlo temprano y no darlo por hecho.

Las llaves cambian de mano según lo que diga el contrato, que suele ser al registrar, pero no siempre. Revíselo.

Dónde se caen los tratos de verdad

• Fechas vencidas. El período de inspección que se acabó mientras usted todavía esperaba una cotización.
• El seguro saliendo muy por encima de lo que el comprador suponía, y descubriéndolo demasiado tarde.
• Una diferencia de tasación que nadie tenía prevista.
• Problemas de título en propiedades antiguas — permisos abiertos, una servidumbre del seawall sin registrar, un heredero que nunca firmó.
• El comprador moviendo dinero entre cuentas mientras el préstamo está en revisión y descuadrando la aprobación. No haga esto sin avisarle antes a su prestamista.

Esta guía es información general para compradores y vendedores en la Costa del Golfo, no asesoría legal, fiscal, de seguros ni de préstamos. Los programas, tasas, primas y requisitos cambian — confirme los detalles con su prestamista, agente de seguros, compañía de título o abogado antes de basarse en ellos. Carmen Garcia Urgelles es Realtor® con licencia de Florida y trabaja con Keller Williams On The Water.