Seguro, zonas de inundación y mitigación de viento

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Si usted se está mudando a la Costa del Golfo desde otro lugar, esta es la guía que hay que leer primero. El seguro es la diferencia más grande entre lo que cuesta comprar una casa en Florida y lo que cuesta tenerla.

Tres pólizas distintas, no una

La gente dice “el seguro” como si fuera una sola factura. En la costa normalmente son tres:

Seguro de vivienda (homeowners). Cubre la estructura y el contenido contra la mayoría de los riesgos. En Florida, el viento puede estar incluido o no — en algunas zonas costeras se separa en una póliza aparte de vientos (windstorm).

Inundación (flood). Nunca está incluida en la póliza de vivienda. En ningún caso. Si usted quiere cobertura de inundación, se compra aparte, por el programa federal NFIP o con una aseguradora privada.

Vientos, cuando viene separada. Pregúntelo específicamente. No lo dé por hecho.

Las zonas de inundación, y por qué importa la letra

Cada propiedad está en una zona de inundación designada por FEMA. A grandes rasgos, las zonas que empiezan por A o V son las de mayor riesgo, donde el prestamista va a exigir seguro de inundación en una hipoteca respaldada por el gobierno federal; las X y similares son de menor riesgo, donde la cobertura es opcional pero muchas veces sigue siendo sensata.

Dos casas en la misma cuadra pueden estar en zonas distintas. La razón es la elevación, y unos pocos pies importan. Un certificado de elevación (elevation certificate) de esa propiedad le dice exactamente dónde está parada respecto al nivel base de inundación, y puede mover la prima de forma importante.

Un detalle de tiempo que agarra a mucha gente: una póliza nueva de inundación normalmente no entra en vigor el día que se compra — suele haber un período de espera, con algunas excepciones, como las pólizas contratadas junto con el cierre de un préstamo. No deje esto para la última semana antes del cierre.

La mitigación de viento es dinero gratis, y casi nadie la pide

Las aseguradoras en Florida están obligadas a ofrecer descuentos por características de construcción que ayuden a la casa a resistir un huracán. La inspección de mitigación de viento (wind mitigation) las documenta.

Lo que suele contar es el material del techo y su edad, la forma del techo, cómo está sujeto el techo a las paredes, si hay una segunda barrera contra el agua, y si las aberturas — ventanas, puertas, garaje — están protegidas.

La inspección es barata comparada con lo que puede ahorrar, y el informe sirve por varios años. Si el vendedor ya tiene uno, pídalo. Si no, mándelo a hacer. He visto ese solo documento cambiar de forma importante la prima anual de una casa antigua que resultó tener techo a cuatro aguas y correas nuevas.

Pregunte esto antes de firmar el contrato

• ¿En qué zona de inundación está la propiedad, y existe un certificado de elevación?
• ¿Cuánto ha estado pagando de verdad el dueño actual por vivienda, viento e inundación — y es una tarifa que él tiene congelada hace años y que a usted no le va a pasar igual?
• ¿Qué edad tiene el techo y de qué material es? La edad del techo determina el precio y, cada vez más, si una aseguradora acepta escribir la póliza.
• ¿Hay un informe vigente de mitigación de viento? ¿Una inspección de cuatro puntos (four-point) si la casa es antigua?
• Frente al agua: ¿en qué estado está el seawall y de quién es la responsabilidad? No es exactamente una pregunta de seguro, pero va en la misma lista, porque es el otro número grande que nadie presupuesta.
• Consiga una cotización real para esa dirección antes de que se venza su período de inspección. No un estimado. Una cotización.

Esta guía es información general para compradores y vendedores en la Costa del Golfo, no asesoría legal, fiscal, de seguros ni de préstamos. Los programas, tasas, primas y requisitos cambian — confirme los detalles con su prestamista, agente de seguros, compañía de título o abogado antes de basarse en ellos. Carmen Garcia Urgelles es Realtor® con licencia de Florida y trabaja con Keller Williams On The Water.